マンション購入の相談を受けていると、ときどき見かけるのが 「地上権マンション」 という特殊なカテゴリです。
通常の分譲マンションと何が違うのか、買って本当に大丈夫なのか……。

本記事では、不動産事業 × 技術系企業の視点 から、一般的な解説にはない「実務的な意思決定ポイント」まで深掘りし、地上権マンションのメリット・デメリットをわかりやすく整理します。

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1. 地上権マンションとは？普通のマンションと何が違うのか

マンションの所有権は本来、

• 建物の専有部分（あなたの部屋）

• 敷地権（マンションの土地持分）

のセットで成立します。

しかし「地上権マンション」は例外で、敷地権が 所有権ではなく “地上権” になっています。

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■ 地上権とは？

地上権とは、
他人の土地に建物を建てたり利用したりできる権利
のこと。

あくまで土地は「地主のもの」のままになります。
入居者（区分所有者）はその土地を利用するだけの権利を持ちます。

一般的には、

• 新築時に土地所有者 × デベロッパーが契約

• 定期借地権と似ているが、法的には借地権より強い

• 期限が設定されているケースが多い（50年など）

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借地権マンションとの違い

種類	土地の権利	更新	特徴
所有権マンション	土地も持分所有	不要	最も一般的・資産性が高い
借地権マンション	借地権	更新あり	更新料が発生するケースも
地上権マンション	地上権	建物がある限り存続（原則強い）	借地より強いが、期限付きケースも

※ 実務では「期限付き地上権（定期地上権）」が多いので注意。
 

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地上権マンションのメリット

① 同じエリアの所有権マンションより安く買える

最大のメリットは 価格の安さです。
土地を買わないため、所有権マンションより 10〜30%程度安い ケースが多いです。

例：
同エリア70㎡

• 所有権：8,800万円

• 地上権：6,800万円

→ 2,000万円安いことも珍しくありません。

個人の所感ですが、駅近マンションで地上権マンションは多いような印象です。

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② 固定資産税が抑えられることがある

土地を所有しないので、固定資産税負担は

• 建物部分のみ
  になるケースがあります。

これは毎年支払い続けるため、長期のキャッシュフローに影響します。

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③ 都心好立地に住みやすい

土地所有者が

• 国・公共団体

• 企業（倉庫会社、交通系企業）
  などの場合、

「超一等地なのに所有権は渡さない」という事情から地上権になることがあります。

結果、本来買えないような場所に住める のは魅力です。

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地上権マンションのデメリット（ここが最重要）

① 売却が難しい（資産性が低い）

最も大きいリスクです。

買主候補は

• 地上権の仕組みを理解できる人だけ

• 金融機関のローンが通りにくい場合もある
  ため、流通量が極端に少ない。

→ 将来売りたいときに売れない可能性がある。

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② ローン審査が厳しくなるケースがある

銀行は基本「担保価値」を重視します。

土地＝安定
建物＝劣化する

なので、土地の所有権がないマンションは
評価が低くなる傾向 があります。

→ 借入可能額が下がる
→ 金利が若干高くなる可能性

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③ 地上権の期限切れが迫ると資産価値が急落

地上権の期限が近づくと、
「残存期間が20年を切ったあたりから」
資産価値が落ちはじめるのが一般的。

理由：

• 金融機関がローンを渋りはじめる

• 買主が敬遠する

• 建替えが困難

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④ 期限到来後は更地返還のリスクがある

期限後は、

• 土地の返還

• 建物の取り壊し負担
  が発生する場合があります。

契約によっては

• 建物を買い取ってくれる

• 新たな更新契約に進める
  などの例外もありますが、必ず地上権設定契約書の確認が必要。

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買っていいケースと買ってはいけないケース

■ 買っていいケース

• 自分で長く住む “一次取得の実需”

• エリアにこだわりがあり、近隣の所有権マンションが高すぎる

• 売却を前提にしない（事実上の“終の住処”）

→ 「圧倒的な立地 × 割安」である場合は選択肢になる。

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■ 買わないほうがいいケース

• 資産価値や売却を重視する人

• 転勤・引っ越しの可能性がある人

• ローンを組んで買う人（審査NGや金利上昇リスク）

• 地上権の残期間が短い物件（20年未満は基本NG）

投資目的としては ほぼ成立しない と考えて良いです。

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地上権マンションを検討するときのチェックリスト

購入前に必ず この5点だけは確認 してほしい。

① 地上権の残存期間

• 何年残っているのか

• 期限後の取り扱い（延長可能・買取など）

② 更新条件・地代の有無

• 地代を支払う契約か

• 管理費・修繕費と合わせて総コストをチェック

③ 金融機関はどこがローンを出すか

• 事前審査は必須

• 取り扱い不可の銀行もある

④ 売却事例（レインズ・SUUMO）

• そもそも売りに出ていない → 流動性が低い

• 過去にどれくらいの価格で売れたのか

⑤ 地上権設定契約書の内容

• 買い手は基本、これを読んで判断するしかない

• 契約書がない・内容が曖昧 → かなり危険

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地上権マンションは買うべきか？結論

「自分で住む」なら選択肢になる。
「資産として買う」なら避けるべき。

特に都会の一等地で、

• 立地は最高

• 所有権だと高すぎる
  という場合は、地上権マンションは合理的な選択になり得ます。

ただし、

• 売りにくい

• ローンが組みにくい

• 期限切れのリスク
  という根本的な弱点は解消できません。

そのため、資産価値や流動性を重視する人には向かない物件です。